APLICACION DE LA LEY DE PRORRATA EN IVA
En ocasiones cuando iniciamos más de una actividad observamos que nuestros ingresos, al hacer las facturas, una deben llevar IVA y otras no. Esta situación y cada vez más normal de lo que parece, el problema surge cuando en esos casos, ¿qué hacer con el IVA de los gastos que tenemos?, ¿seguimos deduciendo el 100%?, ¿deducimos una parte nada más?. Bien, la Ley de IVA establece que dicho IVA soportado se deducirá cuando se obtiene ingresos que igualmente están sujetos a IVA y por tanto repercutimos. Es decir, deducimos IVA cuando repercutimos IVA.
Por este motivo, en aquellos casos en los que tenemos ingresos sujetos e ingresos no sujetos a IVA deberemos llevar cuidad y deducir SÓLO aquel IVA que nos permita le Ley de IVA. Para poder deducir IVA, que no será el 100% del mismo puesto que en los ingresos no repercutimos en todos IVA.
Será necesario aplicar la llamada Ley de Prorrata, esto significa que deberemos deducir SÓLO una parte del total de IVA soportado y no el cien por cien. La forma de cálculo del porcentaje de IVA a deducir vendrá determinado por la fórmula (Ingresos con IVA / Total de ingresos), lo que nos de será la parte de IVA, el porcentaje que podremos deducir.
Una vez tenemos calculado dicho porcentaje, tendremos que ver si aplicamos la Prorrata General o la Prorrata Especial, la diferencia entre las dos es que para la GENERAL, todas las facturas, gastos, compras que hacemos, le aplicaremos a su correspondiente IVA la prorrata y será esa cantidad la que nos deduciremos de IVA, sin embargo, en el caso de aplicar la Prorrata Especial, deberemos distinguir de forma clara tres casos a) los gastos que tengan que ver con los ingresos sujetos a IVA y deduciremos en ese caso el cien por cien de IVA, b) los gastos que tengan que ver con los ingresos sin IVA y el IVA de dichos gastos NO DEDUCIREMOS nada de IVA y por último, c) los gastos comunes, deberemos aplicar la prorrata que hemos calculado anteriormente.
El primer año de prorrata nos regiremos por una prorrata provisional, puesto que no sabemos el total de ingresos CON y SIN IVA que vamos a tener, y ya en el cuarto trimestre calcularemos la prorrata definitiva y regularizaremos todo el año, así como iniciaremos el año siguiente con esa prorrata que será la provisional hasta el siguiente cuarto trimestre.
Por otro lado habrá que dejar claro que puedes, en principio elegir la prorrata a aplicar que quieras, general o especial, PERO, se aplicará la especial en los casos que:
A.- Solicitamos de forma expresa por la prorrata especial
B.- Si al aplicar la general deduciríamos una cifra superior al 10% de la que se deduciría si aplicamos la prorrata general
Hay que tener muy en cuenta que una vez indiquemos que optamos por la prorrata especial, la misma tendrá una duración mínima de 3 años.
SOCIEDADES
IMPUESTO DE SOCIEDADES PARA EMPRESAS DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
VENTAJAS TRIBUTARIAS EN EL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES
PARA EMPRESAS QUE SE ENCUENTRAS EN EL RÉGIMEN ESPECIAL DE ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
(Título VII Capítulo III TRLIS, artículos 53 y 54)
ÁMBITO DE APLICACIÓN
Este régimen es voluntario y se puede aplicar a las entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, igualmente es compatible con la realización de otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, esto es (3 años). Deben de cumplir los siguientes requisitos:
Las viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento deben ser en todo momento igual o superior a 8.
Las viviendas deberán permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido, por lo que tocaría pagar la bonificación disfrutada.
La opción deberá comunicarse a la Administración Tributaria.
Algunos tribunales de justicia, así como la propia Agencia Tributaria, consideran que además de darse el caso de que exista una persona contratada a jornada completa con un contrato laboral.
Las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento deben de contabilizarse de forma separada para cada inmueble adquirido o promovido, es decir, una contabilidad individual para cada alquiler, su ingreso, así como su gasto.
En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, éste deberá ser al menos del 55%:
.- de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, o, alternativamente
.- del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la bonificación.
Este régimen aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas será incompatible con otros regímenes especiales previstos en este Título VII, excepto: Consolidación fiscal, Transparencia fiscal internacional, Fusiones, escisiones, aportaciones de activo y canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.
RÉGIMEN FISCAL APLICABLE A LAS ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
BONIFICACIÓN
Porcentajes:
85% con carácter general.
90% si arrendatario es discapacitado y en la vivienda se han realizado obras e instalaciones de adecuación.
Base de bonificación: la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos.
Renta bonificada: Ingreso íntegro obtenido menos los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso, es decir, se tendrán en cuenta tanto los gastos individuales a cada inmueble, como los generales distribuidos a cada uno de ellos.
EJEMPLO PRACTICO:
REGIMEN GENERAL: Base Imponible 100.000,00
Cuota Íntegra (25%) 25.000,00
A Ingresar 25.000,00
REGIMEN BONIFICACIÓN: Base Imponible 100.000,00
Cuota Íntegra (25&) 25.000,00
Bonificación del 85% 21.250,00
A ingresar 3.750,00
DEDUCCIÓN PARA EVITAR DOBLE IMPOSICIÓN INTERNA APLICABLE A PLUSVALÍAS DE FUENTE INTERNA
Reducción del 50 % de la deducción del artículo 30.5 TRLIS (100% x Tipo de gravamen x menor de: incremento neto de beneficios no distribuidos ó rentas computadas) en el caso de:
Rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado este régimen fiscal y que se correspondan con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados.
DISTRIBUCIÓN DE DIVIDENDOS
Aplicación de la deducción para evitar la doble imposición regulada en el artículo 30.1 TRLIS (50% x Tipo de gravamen x dividendos de entidades residentes) a los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicación la bonificación prevista para este régimen, cualquiera que sea la entidad que los distribuya, el momento en el que el reparto se realice y el régimen fiscal aplicable a la entidad en ese momento. Se considerará que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas.
